‘Use’ แต่ไม่ ‘Mixed’: เมื่อการเกิดขึ้นของอาคารสาย Mixed-Use ก่อคำถามต่อการมีส่วนร่วมของคนในพื้นที่

ถ้าว่ากันตามหลักการการออกแบบและก่อสร้างอาคารขึ้นมาแห่งหนึ่งแล้วนั้น นอกเหนือจากสไตล์ที่เป็นผิวหน้าแล้วนั้น ‘คุณประโยชน์ใช้สอย’ หรือ ‘ฟังก์ชัน’ ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ต้องถูกนำมาพิจารณาอย่างถี่ถ้วน อันเนื่องจากทุกการก่อสร้าง มีต้นทุน คือการลงทุน ที่ผู้พัฒนาต่างวาดหวังว่าจะได้รับประโยชน์ตอบแทน คืนทุนได้ภายในระยะเวลาเท่านั้น เท่านี้ปี 

และด้วยจำนวนของพื้นที่ที่เริ่มจะร่อยหลอลดน้อยถอยลงไปทุกขณะ ทำให้การก่อสร้างอาคารที่เป็น ‘Single Function’ หรือคุณประโยชน์ใช้สอยเดียว เริ่มกลายเป็นสิ่งที่ไม่มีความคุ้มค่าในทางเศรษฐศาสตร์ และก่อให้เกิดงานออกแบบอาคารในสาย ‘ลูกผสม’ หรือ ‘Mixed-Use’ ตามมา 

อาคารสาย Mixed-Use หรืออาคารลูกผสมนี้ ไม่ใช่สิ่งใหม่ในโลกสถาปัตยกรรม มันคือคำที่ถูกกล่าวถึงและแนวทางที่ถูกปฏิบัติใช้ในภูมิภาคตะวันตกมาแล้วนับสิบปี เมื่อหนึ่งอาคาร สามารถเป็นได้ทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และห้างร้าน เป็น ‘Hub’ ศูนย์รวมทุกอย่างเข้าไว้ในจุดเดียว เพิ่มคุณประโยชน์ทางการใช้สอยต่อหนึ่งพื้นที่ให้มากที่สุด และแน่นอน …. เพิ่มผลตอบแทนต่อหน่วยให้มากที่สุดด้วยเช่นกัน 

เทรนด์ของอาคาร Mixed-Use เริ่มแพร่หลายในประเทศไทยมากขึ้นในรอบสี่ถึงห้าปีที่ผ่านมา เมื่อจำนวนที่ดินเริ่มทวีมูลค่า ประกอบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยิ่งเป็นตัวเร่งให้อาคารคุณประโยชน์ใช้สอยเดียว เริ่มไม่คุ้มค่าทางการลงทุน กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ต่างเบนเข็มโปรเจ็กต์เดิม เปลี่ยนแปลงให้เป็น Mixed-Use และสร้าง Hub หรือศูนย์กลางใหม่ๆ ปักหมุดลงไปในกรุงเทพมหานครมากขึ้น มากขึ้น 

มันคือทิศทางที่ไม่อาจปฏิเสธได้ เพราะไม่ว่าจะเป็นที่นิวยอร์ค ลอนดอน ฮ่องกง หรือสิงคโปร์ ต่างได้ถางทางไปก่อนหน้านั้น การที่กรุงเทพจะมาถึงจุดนี้ได้นั้น มันเป็นสิ่งที่ขึ้นกับเวลา…. 

แต่ในขณะที่อาคารสายลูกผสมผุดขึ้นในกรุงเทพมหานครอย่างมากมาย และมีอีกหลายโครงการที่เตรียมจะแล้วเสร็จในเวลาถัดจากนี้ มันมีสิ่งหนึ่งที่ชวนให้ตั้งคำถามต่อการดำรงอยู่ของอาคารเหล่านี้อยู่ไม่น้อย 

ว่าการจัดสรรพื้นที่ของอาคารสายลูกผสมสมัยใหม่ที่เกิดขึ้น ได้สัมพันธ์ต่อวิถีชีวิตของ ‘คนในพื้นที่’ มากน้อยเพียงใด? 

อาคาร Mixed-Use สมัยใหม่ ต่างมีความทันสมัย และมี ‘กลุ่มเป้าหมาย’ ที่ค่อนข้างชัดเจน คือไปในทางระดับกลางค่อนไปทางบน ทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และร้านค้า แน่นอนว่า การเกิดของสิ่งใหม่ ย่อมหมายถึงสิ่งเก่าที่เคยดำรงอยู่ ต้องถูกลดทอน และอาจจะต้อง …. ‘หายไป’ 

การหายไปของอาคารและสถานที่ที่เคยดำรงอยู่ในพื้นที่ ไม่ได้เป็นเพียงการสูญเสียของตัวอาคาร แต่อาจจะรวมถึงวัฒนธรรม วิถีชีวิต รวมถึง ‘ประวัติศาสตร์’ ที่มันสั่งสมและสืบทอดมา จากรุ่นสู่รุ่น 

มันอาจจะถูกจดจำและระลึกถึงได้ในระยะหนึ่งหรือสองอายุคน แต่เมื่อเวลาผ่านไป การสูญเสียความหมายของพื้นที่ และทดแทนด้วยของใหม่ ที่ไม่สัมพันธ์กับวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ และ/หรือ สร้างชุดของผู้มีปฏิสัมพันธ์กับพื้นที่กลุ่มใหม่ มันจึงกลายเป็นความเหลื่อมล้ำที่ถูกขยายถ่างกว้างออกไป

เอาเข้าจริง มันอาจจะฟังดูเลวร้าย แต่การเกิดขึ้นของอาคารสายลูกผสมหรือ Mixed-Use สามารถสร้าง Flow เพื่อให้เกิดปฏิสัมพันธ์ระหว่างฟังก์ชันใหม่ และวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ได้ ผ่านการสร้างและออกแบบที่พิจารณาถึงปัจจัยนี้มาตั้งแต่แรกเริ่ม 

ตัวอย่างเช่น การสร้างพื้นที่สาธารณะใต้ตัวอาคารเพื่อให้ผู้คนเข้ามาใช้งาน หรือที่สิงคโปร์ การสร้างอาคารจอดรถสาธารณะเพื่อให้อาคารมีมาตรฐานของค่า FAR (Floor to Area Ratio) ที่มากขึ้น สามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้น เป็นต้น 

มีมุมมองหนึ่งที่ผู้เขียนได้พูดคุยกับนักสถาปัตย์ผังเมืองที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะเธอมองว่า ปัญหาเรื่องอาคาร Mixed-Use และการปฏิสัมพันธ์กับวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ เป็นเรื่องของ ‘การให้คุณให้โทษ (Stick and Carrot)’ 

กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น ‘องค์กรที่แสวงผลกำไร’ นั่นคือเรื่องที่แน่นอน การจะขับเคลื่อนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหรือมีสิ่งใหม่ๆ นั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องให้ ‘สิทธิประโยชน์ (Incentive)’ ที่ดึงดูดใจ หรือมีประโยชน์มากพอที่จะลงทุนทำสักอย่างหนึ่งลงไป (เช่น การให้สิทธิ์ในมาตรฐาน FAR ของสิงคโปร์) 

และในส่วนของการ ‘ให้โทษ’ หรือ Stick นั้น คือการมีกฎหมายและข้อบังคับใช้ที่เหมาะสม ที่ต้องกำหนดเอาไว้อย่างชัดเจน ว่าการสร้างอาคารจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยใดบ้าง ต้องใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม และบริบทแวดล้อมรอบข้างมากน้อยเพียงใด 

แต่ในเมืองไทย เราอาจจะไม่สามารถมองหาสิ่งที่เป็นทั้ง ‘Stick’ หรือ ‘Carrot’ ที่มีประสิทธิภาพได้ เราไม่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดพอที่จะบังคับใช้ (โดยไม่ก่อให้เกิดช่องว่างในการหลบเลี่ยง….) และเราไม่กระบวนการเพื่อให้เกิดสิทธิประโยชน์หรือ Incentives ทั้งในภาคผู้ประกอบการและคนในพื้นที่ ที่มากพอที่จะก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงดังกล่าว 

และในเมื่อทุกสิ่งยังไม่ถูกขับเคลื่อนโดยภาครัฐอย่างจริงจัง มันจึงกลายเป็นภาระของผู้ประกอบการ ภาคเอกชน และภาคประชาชน ที่ยังคงต้องถกเถียง กล้ำกลืน และอดทนต่อผลลัพธ์ที่ ‘Use’ แต่ไม่ ‘Mixed’ กันต่อไป

ถึงเวลาหรือยังที่ภาครัฐควรจะมี Initiative หรือมีส่วนร่วมในกระบวนการเหล่านี้อย่างจริงจัง? เพื่อหาจุดลงตัวที่รับได้กับทุกฝ่าย และสร้างการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีต่อไป 

#TicyCity #movement #MixedUseBuilding #การหายไปของอาคารในพื้นที่ #ความไม่สัมพันธ์กับวิถีชีวิตคนในพื้นที่ #การหาทางออกร่วมกัน